業(yè)管理的逐步發(fā)展(Develop)，出現(xiàn)了許多問題(Emerson)，而其中收費(fèi)難成了亟待解決的重點(diǎn)問題之一。筆者從收費(fèi)難的幾個(gè)原因入手，有針對(duì)性地提出了解決辦法，從而改善目前物業(yè)收費(fèi)率低的問題。

企業(yè)要想生存和發(fā)展，首先得贏利，一個(gè)行業(yè)如果連最起碼的運(yùn)行成本都保證不了，何談贏利呢，物業(yè)公司(Company)的生存全依賴于向業(yè)主收取的各種管理、服務(wù)費(fèi)。毋庸置疑(不必懷疑、沒有懷疑的余地)當(dāng)前物業(yè)管理亟待解決的一個(gè)棘手問題是如何提高收費(fèi)率。
那么，到底是什么影響了收費(fèi)率呢？經(jīng)過對(duì)各種運(yùn)行模式的物業(yè)管理(guǎn lǐ)小區(qū)進(jìn)行考察分析，主要原因有如下幾點(diǎn)：
一是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費(fèi)不成正比
由于物業(yè)管理在專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化等方面做得還不夠完善，所以物管公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意，主要是物業(yè)管理公司亂收費(fèi)、房屋（house)維修不及時(shí)、防盜管理不到位、物業(yè)工作人員的服務(wù)態(tài)度不好等，這也是目前造成收費(fèi)困難的主因之一。連云港物業(yè)公司物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。
二是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理(guǎn lǐ)的認(rèn)識(shí)不夠
經(jīng)歷過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的人們已經(jīng)習(xí)慣了“只享受，不(少)付費(fèi)”。而這種現(xiàn)象在享受企業(yè)福利的職工業(yè)主中表現(xiàn)得更為明顯，而作為此類住宅的物業(yè)管理單位來說，碰到的惡意逃費(fèi)現(xiàn)象就屢見不鮮了，但這些企業(yè)又不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主不交物管費(fèi)就停止服務(wù)活動(dòng)，這對(duì)企業(yè)的負(fù)擔(dān)和壓力越來越大，長(zhǎng)此以往就會(huì)形成：業(yè)主欠費(fèi)――物業(yè)公司虧損――服務(wù)質(zhì)量下降――業(yè)主長(zhǎng)期拒交費(fèi)的惡性循環(huán)。
三是開發(fā)商越權(quán)承諾，物業(yè)(property)公司飽受痛苦
隨著房屋市場(chǎng)越來越激烈的競(jìng)爭(zhēng)(competition)，開發(fā)商為了加快售房速度可謂是想盡各種辦法，最有效的促銷手段就是越權(quán)承諾，當(dāng)業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無法兌現(xiàn)，而又無處說理時(shí)就把所有怨氣都發(fā)到物管公司身上，采用拒交費(fèi)等方式表達(dá)自己的不滿。
四是物業(yè)管理的相關(guān)(related)法律(Law)、法規(guī)不完善
物業(yè)管理(guǎn lǐ)是一個(gè)涉及各個(gè)方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了其運(yùn)作過程中會(huì)出現(xiàn)紛繁復(fù)雜的問題。出現(xiàn)問題而又無法可依，只能采取過激手段進(jìn)行對(duì)抗，這也成了收費(fèi)難的又一因素。如果有相關(guān)(related)的法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方進(jìn)行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，提高收費(fèi)率也指日可待了。
診病找到了病根，自然就能對(duì)癥下藥了，那么，下一步我們就研究如何提高物業(yè)小區(qū)收費(fèi)率。
首先是提高物管公司的服務(wù)質(zhì)量、專業(yè)化水平；其次是加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，讓業(yè)主樹立正確的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)；
其次，盡量能夠建管統(tǒng)一，如果不能做到這一點(diǎn)，物管公司在與開發(fā)商進(jìn)行交接時(shí)，一定要弄清楚前期的各項(xiàng)承諾，在進(jìn)入管理前妥善解決，避免給日后的工作埋下隱患；
再次，對(duì)于惡意欠費(fèi)的業(yè)主可以在其入住前告知其義務(wù)，和違反義務(wù)情況下物管公司采取的必要強(qiáng)制手段，例如停水、不售電等措施，避免形成惡性循環(huán)。
最后要呼吁有關(guān)部門盡快出臺(tái)更合理、更完善(完備)、更切合實(shí)際的物業(yè)管理法規(guī)和辦法，強(qiáng)化相關(guān)部門的工作（WORK）職能，以便更好的規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。

有了解決方案，將理論落到實(shí)處，自然能很好地解決存在的問題。
一是不斷提高服務(wù)質(zhì)量(Service Quality)，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目
隨著社會(huì)的進(jìn)步，生活(shēng huó)水平的提高，業(yè)主的要求也在不斷發(fā)生變化，而這一點(diǎn)太鋼(集團(tuán))有限公司房產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱太鋼房產(chǎn)公司)一直在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新，讓業(yè)主的需求永遠(yuǎn)能得到滿足。
規(guī)范化的操作是提高服務(wù)質(zhì)量和效率的根本保證。為此，該公司將各項(xiàng)業(yè)務(wù)都進(jìn)行了規(guī)范，形成制度，作為員工的行動(dòng)指南。業(yè)務(wù)的滿意程度就是工作的目標(biāo)，該公司提出了“用心去做每件事”的工作理念，公布24小時(shí)服務(wù)電話，每季度進(jìn)行住戶滿意度調(diào)查，引用“5S”管理和海爾OEC管理理念在提高員工素質(zhì)的同時(shí)，也提高了公司的整體形象和服務(wù)水平，得到了業(yè)主的認(rèn)可，自然提高了收費(fèi)率。
在服務(wù)(fú wù)項(xiàng)目上太鋼房產(chǎn)公司(Company)根據(jù)業(yè)主的需要不斷地改進(jìn)和創(chuàng)新。他們的服務(wù)一直走在業(yè)主的前面。在住宅小區(qū)里開展室內(nèi)裝修、代購裝修材料等服務(wù)；在小區(qū)附近設(shè)置超市、旅游公司，既方便了業(yè)主的需求，又增加了公司的收入。
二是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)（涵養(yǎng)）的服務(wù)團(tuán)隊(duì)
物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)（Industry），是否能夠?yàn)闃I(yè)主提供各項(xiàng)滿意的服務(wù)，這一切都取決于服務(wù)者素質(zhì)的高低和能力（Ability）的發(fā)揮。連云港物業(yè)公司哪家好根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下五類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。物業(yè)管理不同于其他行業(yè)，它對(duì)員工道德素質(zhì)的要求更高于專業(yè)素質(zhì)。所以該公司在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)(Skills training)的同時(shí)更注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。良好的親和力是做好物業(yè)管理的又一大優(yōu)勢(shì)，該公司的每一個(gè)管理員（Administrator）都能注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，熟悉業(yè)主的各項(xiàng)情況，建立業(yè)主檔案以便更好地為業(yè)主提供服務(wù)。
三是實(shí)行績(jī)效考核，建立有效的激勵(lì)機(jī)制
太鋼房產(chǎn)公司收費(fèi)率高的又一原因是公司內(nèi)部實(shí)行了績(jī)效考核，建立有效的激勵(lì)機(jī)制。收費(fèi)任務(wù)，不僅作為員工收入的重要指標(biāo)，還作為各物管站的工作業(yè)績(jī)指標(biāo)。同時(shí)在員工中開展“優(yōu)秀員工”評(píng)選活動(dòng)，對(duì)表現(xiàn)突出的員工給予大力度的獎(jiǎng)勵(lì)，這一舉動(dòng)大大提高了員工的工作熱情，自實(shí)施兩年多來，收到了十分明顯的效果，極大地推動(dòng)了企業(yè)自身的發(fā)展。
四是加強(qiáng)物業(yè)(property)管理相關(guān)知識(shí)的宣傳
為了讓業(yè)主了解物業(yè)管理，太鋼房產(chǎn)公司(Company)首先組織員工及時(shí)地學(xué)習(xí)，并印發(fā)宣傳單在各物業(yè)小區(qū)進(jìn)行分發(fā)，設(shè)立咨詢臺(tái)進(jìn)行解釋，讓業(yè)主們及時(shí)了解其應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。連云港物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。建立良好的關(guān)系以便更好地提供服務(wù)。
五是采取必要手段，改造收費(fèi)設(shè)施
對(duì)于惡意（è yì）欠費(fèi)的業(yè)主，太鋼房產(chǎn)公司依舊為其提供服務(wù)，但是為了避免效仿帶來的惡性循環(huán)，他們利用各種費(fèi)用更換卡式電表，改造自來水“一戶一表”，采取必要的手段讓業(yè)主明白使用水、電正常交費(fèi)是其應(yīng)盡的義務(wù)。
物管公司只有將提供服務(wù)和住戶需求之間的平衡點(diǎn)更靠近業(yè)主才是提高收費(fèi)率的上策，就像他們一樣，提供的服務(wù)永遠(yuǎn)多于業(yè)主所付的費(fèi)用(expense)，人性化的親情服務(wù)會(huì)讓業(yè)主主動(dòng)地去履行交費(fèi)義務(wù)。
隨著國家物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的進(jìn)一步完善，隨著人們消費(fèi)意識(shí)和觀念的不斷變化，在每一個(gè)物業(yè)人的苦苦追求與探索下，物業(yè)管理會(huì)上一個(gè)新臺(tái)階，我們也不會(huì)再探討像今天一樣這個(gè)沉重的話題。