物業(yè)管理師考試知識點：物業(yè)管理與和諧社會
黨的十六屆四中全會提出了建設(shè)社會主義和諧社會的目標(biāo)和任務(wù)，并且強(qiáng)調(diào) ;要適應(yīng)我國深刻變化，把和諧社會擺在重要地位。 ;我國的物業(yè)管理工作，是隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，居民對住房財產(chǎn)的使用、維護(hù)（Maintain）、保值提出了較高的服務(wù)需求的情況下，在改革和人民生活水平不斷提高的進(jìn)程中逐步發(fā)展起來的。20多年的實踐證明，抓好物業(yè)管理，是我國社會轉(zhuǎn)型期構(gòu)建和諧社會的一個重要方面。
  ?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理(guǎn lǐ)在和諧社會建設(shè)中的重要作用
  物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新興的一個服務(wù)性行業(yè)。從經(jīng)濟(jì)形式上說，它是一種以服務(wù)為網(wǎng)站內(nèi)容的特殊商品；從管理形式上說，它是一種寓管理于服務(wù)之中的特殊管理。北京市貫徹實施《物業(yè)管理條例》兩年來的實踐證明，物業(yè)管理在自然化解業(yè)主與管理者之間的種種矛盾，促進(jìn)和諧社會的建設(shè)等方面，具有重要作用。
  1.物業(yè)管理保證了物業(yè)本身功能充分發(fā)揮。
  物業(yè)管理最基本的指導(dǎo)思想是，通過(tōng guò)自己的服務(wù)(fú wù)，即專業(yè)化的維護(hù)、修繕、更新、改造等管理，使自然環(huán)境和人為因素對物業(yè)所造成的損壞程度降到最低限度，從而保證物業(yè)功能的發(fā)揮(表現(xiàn)出內(nèi)在的能力)，使其產(chǎn)生更好的經(jīng)濟(jì)效益。如果沒有物業(yè)公司的專業(yè)化管理，任物業(yè)自然損壞，就會造成社會財富的巨大浪費。
  2.物業(yè)管理(guǎn lǐ)促進(jìn)了城市管理的社會化和專業(yè)化發(fā)展(Develop)。
  以往人們在日常生活中遇到種種問題(Emerson)時，總是東奔西跑、耗費口舌，而如今，按照《物業(yè)管理條例》，將分散的房屋修繕（xiū shàn）、設(shè)備維修、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化都匯集到了一家，統(tǒng)一管理，不僅方便了使用人，而且也使整個城市的生活趨于綜合化、系統(tǒng)化、秩序化，從而促進(jìn)了城市管理的社會化和專業(yè)化，提升了城市和居民生（基本解釋：民眾的生計）活的品質(zhì)。
  3.物業(yè)管理為業(yè)主創(chuàng)造了安全舒適的人居環(huán)境。
  現(xiàn)代（Modern）物業(yè)管理，除了正常的房屋修繕保養(yǎng)外，還對環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人營造優(yōu)美、整潔、方便、舒適、安全、健康的生活空間。使人們在心靈（xīn líng）深處感受到濃厚的城市文化氣息，陶冶了人的情操，凈化了人的心靈。
  4.物業(yè)管理還促進(jìn)了城市精神文明建設(shè)。
  物業(yè)管理，按照《條例》的宗旨，在運(yùn)用社會化、專業(yè)化的管理方法為業(yè)主和使用人提供安全舒適的居住環(huán)境的同時，還以居住區(qū)為載體，開展豐富多彩、形式多樣的文化娛樂和學(xué)習(xí)(study)教育活動，促進(jìn)城市文明建設(shè)。幾年來，北京市各物業(yè)管理部門與居委會和業(yè)主委員會，就開展了許多諸如創(chuàng)建文明家庭、共建文明小區(qū)、學(xué)習(xí)培訓(xùn)，以及抵制各種社會不良行為風(fēng)氣的活動。為形成良好社會風(fēng)氣，構(gòu)建和諧社會起到了重要作用（role）。
  ?。ǘ┪飿I(yè)管理在和諧社會建設(shè)中的努力方向
  當(dāng)前，物業(yè)管理工作為構(gòu)建和諧社會作貢獻(xiàn)可以從以下三個方面去努力。
  1.不斷提高物業(yè)管理的覆蓋面
  改革開放前，我國城鎮(zhèn)居民的住房實行實物分配，其物業(yè)多為各部門、各單位直管。連云港物業(yè)公司物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。連云港物業(yè)公司哪家好不同使用功能的物業(yè)，其管理有著不同的內(nèi)容和要求。改革開放后，我國大力推進(jìn)住房制度改革，停止了住房的實物分配，實行住房分配貨幣化。通過房改，大部分城鎮(zhèn)居民擁有了自己的房產(chǎn)，形成了以居民私有產(chǎn)權(quán)為主、多種產(chǎn)權(quán)形式并存的新的住房產(chǎn)權(quán)格局。目前，隨著房改的深入，按照建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，絕大部分城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，從根本上改變了過去小區(qū)面貌 ;一年新、兩年舊、三年破 ;的狀況，為廣大人民群眾創(chuàng)造了安全、舒適的生活環(huán)境。但是，基于各方面的原因，原來由各部門、各單位管理的物業(yè)真正實行物業(yè)管理的還不多。這些原有的物業(yè)大都沿襲計劃經(jīng)濟(jì)的體制，由原單位（部門）維持管理，不僅存在公費管私產(chǎn)的不合理問題，還因為住房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不少業(yè)主已經(jīng)不是原單位的人，這些房產(chǎn)仍然由原單位管理，則更加不合理。因此，潛在矛盾和沖突時時可能發(fā)生，致使大多數(shù)原有物業(yè)缺少正常的維護(hù)，特別是房屋的共用部位和共用設(shè)施問題越積越多，存在著不少不和諧的因素和隱患。因此，對原有房屋實施有效的物業(yè)管理，大勢所趨，勢在必行。早在1997年，國家（country）建設(shè)部就曾推廣過沈陽市的經(jīng)驗，他們在對舊住宅小區(qū)整治、改造的基礎(chǔ)上，結(jié)合房管所轉(zhuǎn)制，推行物業(yè)管理，得到了廣大住戶的擁護(hù)和支持。近幾年來，湖北省黃石市由市政府組織，在市房管局的指導(dǎo)下對幾十個舊有小區(qū)進(jìn)行了以拆除違章建設(shè)、消滅泥巴路、疏通水道、增加便民設(shè)施和戶外活動(huó dòng)場所、提高綠化覆蓋率、改善環(huán)境衛(wèi)生為主要內(nèi)容的環(huán)境綜合整治，整治后實施新的物業(yè)管理，深受老百姓歡迎。通過物業(yè)管理，不僅舊小區(qū)的面貌，改變著居民的生活方式，也潛移默化地改變著整個城市的文化，成為和諧社會建設(shè)的樣板。居民從開始不理解、不支持、不配合到最后紛紛要求加快整治的步伐。安居才能樂業(yè)，實踐使大家深深體會到，物業(yè)管理的推進(jìn)，直接或間接地影響到和諧社區(qū)的形成，進(jìn)而影響到整個城市的和諧。隨著物業(yè)管理的普及和覆蓋面的提高，現(xiàn)存的城市單位型社區(qū)即可開始實現(xiàn)向真正意義社會型社區(qū)的轉(zhuǎn)變，其對和諧社會的貢獻(xiàn)是不言而喻的。
  2.研究拓展物業(yè)管理的服務(wù)(fú wù)范圍
  一個和諧的社區(qū)首先應(yīng)該是一個具有高度的認(rèn)同感和歸宿感的社區(qū)。連云港物業(yè)管理有狹義和廣義之分；狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動；廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(tōng guò)選定物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同(contract)的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。據(jù)此，物業(yè)管理所提供的服務(wù)主要有兩個方面：一是對配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務(wù)。此外，按照《物業(yè)管理條例》第四十四條、四十五條的規(guī)定(guī dìng)，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的服務(wù)工作（WORK），也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托，為其向業(yè)主代收有關(guān)費用。從一些做得比較好的物業(yè)管理范例來看，拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍(fàn wéi)，在建設(shè)具有高度認(rèn)同感和歸宿感的和諧社區(qū)中，是大有可為的。武漢市百步亭物業(yè)管理服務(wù)，以群眾的需求作為第一信號，實行低收費、高服務(wù)，其物業(yè)管理做到了 ;全方位、全天候、全過程 ；使業(yè)主處處感受到溫馨和便利。多年來，百步亭花園社區(qū)的居民以 ;家住百步亭 ;為榮耀。2002年元月，百步亭花園榮獲建設(shè)部頒發(fā)的首屆 ;中國人居環(huán)境范例獎 ；成為武漢市乃至全國物業(yè)管理的品牌。2003年10月，中宣部、建設(shè)部、文化部等部門又聯(lián)合下發(fā)通知，要求全國學(xué)習(xí)百步亭花園社區(qū)創(chuàng)建文明社區(qū)的經(jīng)驗。去年以來，百步亭花園社區(qū)又作為和諧社區(qū)建設(shè)的典型，受到媒體的大力宣揚(yáng)和推介，前往百步亭參觀考察的領(lǐng)導(dǎo)和社會各界均給予百步亭以高度的贊揚(yáng)和肯定。百步亭花園的經(jīng)驗表明，物業(yè)管理服務(wù)必須充分關(guān)注大眾群體，廣大的中低收入者是物業(yè)管理服務(wù)的主體，在研究拓展服務(wù)范圍時，要根據(jù)廣大群眾的需求和承受能力，選擇好服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。同時，還要妥善處理(chǔ lǐ)好基本的物業(yè)需求和特殊（special）需求的關(guān)系，做到在效率和公平之間選擇平衡點，在提高物業(yè)服務(wù)的同時又能化解一些社會問題。
  3.切實標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理各方行為
  社會和諧的主體是 ;人 ;的和諧。抓好物業(yè)管理(guǎn lǐ)不能見 ;物 ;不見 ;人 ；必須切實規(guī)范物業(yè)管理各方的行為。物業(yè)管理作為我國的新興行業(yè)，其發(fā)展過程中，各種社會矛盾也呈現(xiàn)出來。如在物業(yè)管理實踐中，單個業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡、房屋質(zhì)量的責(zé)任(zé rèn)、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，專項維修資金的使用等等，都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點問題。這些熱點問題最終集中反映在物業(yè)管理的甲乙雙方，即業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)兩方。如果處理不好，不僅影響物業(yè)管理工作的開展，還將直接帶來社會的不和諧。因此，政府監(jiān)管是不可或缺的，作為政府的物業(yè)管理主管部門，要嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》的要求，切實履行職責(zé)。一是要持續(xù)深入開展對《物業(yè)管理條例》的宣傳，使業(yè)主明確自己是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主要責(zé)任主體，是物業(yè)的主人，具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利，具有維護(hù)個人和公共的共同利益的責(zé)任、遵守公共利益和社會責(zé)任、按時繳納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。二是要切實加強(qiáng)對物業(yè)管理市場的監(jiān)管，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理企業(yè)行為實行監(jiān)督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。同時，要加大整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序的力度，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和清出制度，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理。要大力開展誠信和職業(yè)道德教育，加快建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，完善(完備)投訴舉報制度，營造一個良好的物業(yè)管理的市場環(huán)境。三是要引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)省優(yōu)、創(chuàng)國優(yōu)，培育物業(yè)管理示范項目，提升物業(yè)管理的檔次和水平，為推進(jìn)物業(yè)管理工作的開展、贏得社會對物業(yè)管理工作的認(rèn)同和支持樹立榜樣。四是要協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
  充分發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)，尤其是在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中所具有的重要作用（role）和優(yōu)勢，努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動的新機(jī)制，以物業(yè)管理服務(wù)推動社區(qū)服務(wù)發(fā)展，共同為構(gòu)建和諧社區(qū)發(fā)揮應(yīng)有的作用，作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。