作為現(xiàn)代物業(yè)管理(guǎn lǐ)企業(yè)，努力為客戶提供溫馨、舒適、整潔、優(yōu)雅的居住環(huán)境，不斷滿足客戶日益增長的潛在需求，使管理的樓宇及設(shè)備設(shè)施保值增值，是眾多物業(yè)管理企業(yè)始終不斷追求的目標(biāo)，也是衡量一個物業(yè)管理企業(yè)是否具有現(xiàn)代管理水平的一個重要標(biāo)志。一年一度的供暖又開始了，如何克服冬季諸多不利因素，做好冬季的供暖工作，也是擺在眾多物業(yè)管理企業(yè)面前的一個難題，下面就如何做好冬季供暖工作，談一點膚淺的體會。

　　一、冬季供暖前的各項準(zhǔn)備工作:

　　做好冬季供暖工作，需要參照本年度工作計劃在供暖前進(jìn)行多項準(zhǔn)備工作，以便為冬季供暖工作提供強有力的各種保障。

　　1、人員保障：

　　首先要調(diào)配好供暖設(shè)備運行人員的數(shù)量和質(zhì)量，保證冬季(winter)供暖運行人員具備合格的上崗證，自身狀況、精神面貌應(yīng)無任何妨礙熱力運行方面的疾病(Disease);人員配備數(shù)量、運行時間嚴(yán)格按照國家或行業(yè)規(guī)定去做。

　　2、制度保障：

　　建立健全涉及冬季供暖工作的各項規(guī)章制度，其中包括：熱力運行崗位值班制度、熱力運行崗位交接班制度、熱力運行崗位巡視制度、門禁制度，要求值班人員認(rèn)真遵守并嚴(yán)格執(zhí)行，定期進(jìn)行考核。

　　3、物資保障：

　　冬季供暖前應(yīng)徹底檢查、核實冬季所需物資情況，準(zhǔn)備好冬季供暖期間所需要的材料及相關(guān)(related)零部件，以避免因購買材料耽誤維護(hù)修理時間，其中包括熱力板換所需配件、熱水循環(huán)泵備件、新風(fēng)機(jī)組備件以及作為供暖設(shè)備電氣控制部分所需的應(yīng)急處理備件。

　　4、設(shè)備保障：

　　(1)應(yīng)將管道進(jìn)行保溫處理，防止管道凍壞。連云港物業(yè)公司物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　(2)檢查樓頂機(jī)房、水箱間、電梯機(jī)房、風(fēng)機(jī)房等部位的供暖、保溫情況，保證該部位供暖設(shè)施完好，防止出現(xiàn)凍壞含水管道、設(shè)備。

　　(3)對于冬季供暖系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行徹底檢修：其中包括對熱力板換、熱水循環(huán)泵、新風(fēng)機(jī)組、分布在各部位暖氣以及作為供暖設(shè)備電氣控制部分的檢查、維修、保養(yǎng)，確保供暖設(shè)備完好。連云港物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

　　5、技術(shù)保障：

　　(1)檢查、核實樓宇自控操作站設(shè)備、設(shè)施是否完好，特別是涉及冬季供暖的各種顯示功能應(yīng)完備、準(zhǔn)確，報警裝置應(yīng)完好。

　　(2)各傳感器、執(zhí)行器、溫度控制器應(yīng)完好。

　　(3)對采暖水系統(tǒng)進(jìn)行清洗預(yù)膜，保證系統(tǒng)水質(zhì)合格，防止管道出現(xiàn)腐蝕現(xiàn)象;定期檢查采暖水系統(tǒng)水質(zhì)，合理調(diào)整水質(zhì)結(jié)構(gòu)（Structure），確保合格。

　　6、安全保障：

　　(1)熱力供暖運行前，部門內(nèi)要召集全體熱力運行人員召開安全會，進(jìn)行供暖安全教育(Education);落實各項安全責(zé)任(zé rèn)制，保證設(shè)備及人員安全。

　　(2)制定或完善熱力站應(yīng)急（yìngjí）處理預(yù)案;組織運行人員學(xué)習(xí)(study)、演練，一旦出現(xiàn)問題能夠做到及時發(fā)現(xiàn)、及時處理、及時聯(lián)系。

　　(3)應(yīng)在熱力站明顯位置懸掛逃生路線圖;緊急出口標(biāo)識應(yīng)準(zhǔn)確清晰;逃生通道不得鎖門;逃生通道附近應(yīng)無任何障礙。

　　(4)熱力站一次水供水管道、設(shè)施防燙標(biāo)識應(yīng)清晰、齊備;管道閥門及保溫(Heat preservation)應(yīng)完好無損，避免出現(xiàn)運行人員燙傷以及熱量流失現(xiàn)象。

　　(5)按照檢測計劃，供暖前對系統(tǒng)壓力表、溫度表檢測，確保完好。

　　(6)熱力站內(nèi)通道區(qū)域嚴(yán)禁私拉亂拽懸掛在半空中的各種管、線。

　　(7)熱力站內(nèi)地漏、泄水溝及排水系統(tǒng)應(yīng)定期檢查，確保完好可用。

　　(8)熱力站以及附近周邊地區(qū)明顯位置應(yīng)配備足夠的滅火(miè huǒ)器材(EQUIPMENT)。

　　(9)熱力站運行人員應(yīng)確保電話、對講機(jī)以及手機(jī)通訊（tōng xùn）工具完好。

　　(10)一次管線閥門應(yīng)完好，并在供暖前進(jìn)行開關(guān)試驗，以便一旦出現(xiàn)異常情況(Condition)能夠及時關(guān)閉。

　　(11)熱力公司(Company)應(yīng)急（yìngjí）處理聯(lián)絡(luò)人員名單電話齊全、有效，異常情況下，對熱力公司應(yīng)急處理的引導(dǎo)路線要清晰，暢通，確保應(yīng)急處理工作能夠順利進(jìn)行。

　　7、服務(wù)保障：

　　努力為客戶提供精細(xì)、熱情、周到的物業(yè)服務(wù)是衡量物業(yè)管理(property management)服務(wù)水平的重要標(biāo)志之一，為了保證小區(qū)供暖設(shè)備設(shè)施安全，使客戶直接參與到物業(yè)管理服務(wù)過程(guò chéng)中，供暖前采取給重要客戶發(fā)通知或張貼告示的方式提示客戶，一方面提示業(yè)主上班(長時間外出)時將門窗和用電設(shè)施關(guān)閉;另一方面又要提醒客戶不要關(guān)閉末端閥門，使之可以正常運行，以防止(fáng zhǐ)出現(xiàn)末端設(shè)備和管道凍裂現(xiàn)象，另外，對于供暖系統(tǒng)出現(xiàn)的問題能夠做到及時發(fā)現(xiàn)及時解決（solve），避免出現(xiàn)安全責(zé)任事故。

　　8、維修保障：

　　(1)物業(yè)人員應(yīng)對業(yè)主空置房、公共區(qū)域以及公共區(qū)域的玻璃門窗進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時關(guān)閉、及時報修。

　　(2)工程人員應(yīng)對公共區(qū)域(zone)門窗進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，對于暫時沒有配件的情況，要求在冬季來臨之前徹底解決。

　　(3)保安人員冬季應(yīng)注意加強對公共區(qū)域樓宇設(shè)施、門窗玻璃以及樓內(nèi)通道門的巡查力度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理、及時匯報。


　　二、供暖期間的各項工作:

 

　　為了做好冬季供暖工作，熱力運行人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定(guī dìng)，按照國家或行業(yè)的有關(guān)規(guī)定去做，主要應(yīng)做好以下幾個方面：

　　1、熱力站設(shè)立24小時值班崗位，要求值班人員嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的各項規(guī)章制度，按時檢查供暖系統(tǒng)技術(shù)參數(shù)，并認(rèn)真作好記錄。

　　2、供暖第一天：熱力站值班員首先要進(jìn)行試水試壓，隨時觀察系統(tǒng)外網(wǎng)壓力狀況，系統(tǒng)給水時應(yīng)逐步（step by step)緩慢開閥門，防止系統(tǒng)壓力突變。

　　3、日常運行期間，運行人員應(yīng)隨時注意熱力系統(tǒng)溫度、壓力狀況，根據(jù)實際需要及時進(jìn)行熱力系統(tǒng)排氣，并及時做好補水工作。

　　4、每月切換熱水循環(huán)泵，確保每臺熱水循環(huán)泵狀態(tài)完好。

　　5、按照計劃每月對供暖設(shè)備進(jìn)行一次檢查，及時清洗更換過濾網(wǎng)。

　　6、每日在樓宇自控操作站和現(xiàn)場檢查公共區(qū)域溫度，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

　　7、掌握每個房間的用途，對易被凍壞的樓宇設(shè)施如無人房間的風(fēng)機(jī)盤管、暖氣、車庫內(nèi)噴淋頭、車庫出入口噴淋設(shè)施應(yīng)加以保護(hù)。

　　8、倡導(dǎo)星級服務(wù)理念，增強物業(yè)服務(wù)的主動性。加強與客戶的溝通與交流，每日抽測公共區(qū)域溫度（temperature)，隨時掌握(熟知并能運用) 冬季供暖工作狀態(tài)。

　　9、冬季供暖期間節(jié)能工作：根據(jù)天氣變化，在樓宇自控操作站或設(shè)備設(shè)施現(xiàn)場，合理調(diào)配熱水循環(huán)泵、新風(fēng)機(jī)組、公共區(qū)域照明、各種排風(fēng)（pái fēng）機(jī)的運行時間和運行方式。

　　三、冬季供暖結(jié)束后的工作：

　　1、針對冬季供暖工作（WORK）存在的問題，制定合理、有效的解決（solve）方案，及時進(jìn)行消缺、完善處理，保證供暖系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施完好。連云港物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

　　2、做好供暖、供冷共用一套系統(tǒng)管道閥門的運行模式切換工作;做好供暖系統(tǒng)排水以及系統(tǒng)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)、封存工作。

　　3、對本年度冬季供暖期間設(shè)備設(shè)施運行狀況進(jìn)行總結(jié)：統(tǒng)計匯總本年度供暖期間設(shè)備設(shè)施維修情況、更換零部件情況以及各種費用使用情況，為下一年做好供暖工作打好基礎(chǔ)。