物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)商是在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中承擔(dān)不同管理職責(zé)的兩個(gè)主體，物業(yè)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)工作的管理，因此在項(xiàng)目的交接過程中，開發(fā)商應(yīng)給予物業(yè)管理公司極大的支持和幫助。然而在實(shí)際工作中，兩者之間常產(chǎn)生很多矛盾與沖突。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

 
　　一、工程整體文件、資料交接中的矛盾
  物業(yè)管理公司(Company)在接管過程中首先需要的就是相關(guān)(related)工程資料，所需資料的范圍涵蓋工程項(xiàng)目的可研階段、前期規(guī)劃許可報(bào)批階段，工程施工（Construction）管理和驗(yàn)收階段的全部資料，這對(duì)于物業(yè)營(yíng)理公司今后代表業(yè)主對(duì)外開展工作及對(duì)內(nèi)進(jìn)行工程的維修與管理是十分必要的。連云港物業(yè)公司哪家好根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下五類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。然而開發(fā)商與物業(yè)管理公司在實(shí)際工作中經(jīng)常因?yàn)榻唤淤Y料的具體內(nèi)容與范圍發(fā)生矛盾，其原因有以下幾點(diǎn)：
 
　?。ㄒ唬?、開發(fā)商思想重視不夠，不注重前期資料的移交
  開發(fā)商認(rèn)為物業(yè)管理公司(Company)只是對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行后期的基本維修管理，因此只要有項(xiàng)目基本建設(shè)施(shè shī)工（Construction）資料就可以了，索要工程的前期資料毫無意義，對(duì)物業(yè)管理公司沒有用處。
 
　?。ǘ㈤_發(fā)商前期手續(xù)不齊全，無法移交
  部分開發(fā)商為了搶進(jìn)度，以盡快開工、銷售，因此沒有嚴(yán)格按照開發(fā)建設(shè)程序辦事，導(dǎo)致項(xiàng)目(xiàng mù)的手續(xù)不齊，無法進(jìn)行正常的移交。其中經(jīng)常發(fā)生的問題有以下幾種：
 
　　1、有些開發(fā)商為了能夠多建設(shè)住宅(residence)，增加盈利，在已經(jīng)報(bào)批認(rèn)定的規(guī)劃許可范圍(fàn wéi)外，擅自增加建筑面積(area)或增加建筑控制高度，導(dǎo)致最終的建筑產(chǎn)品與建筑規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的規(guī)模不符，其性質(zhì)屬于違章建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證書。
 
　　2、有些開發(fā)商甚至利用一棟樓的規(guī)劃開工手續(xù)，建設(shè)兩棟甚至更多的住宅(residence)，然后共同進(jìn)行銷售，以獲得非法利潤(rùn)，其多建住宅屬于非法建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證書。
 
　　3、有些開發(fā)商則是違反已經(jīng)報(bào)批審定的小區(qū)整體規(guī)劃(設(shè)計(jì)大工程或作計(jì)劃)，在原規(guī)劃綠地或活動(dòng)場(chǎng)地（place）上建設(shè)，導(dǎo)致項(xiàng)目與審定的規(guī)劃方案不同，根據(jù)情節(jié)輕重，也屬違章或違法建筑(jiàn zhù)。
 
　　4、某些開發(fā)商則為了增加項(xiàng)目的容積率，擴(kuò)大銷售面積，人為地壓縮小區(qū)的綠地面積和車位數(shù)量，致使項(xiàng)目的綠化覆蓋率和人均停車數(shù)量不符合規(guī)劃(設(shè)計(jì)大工程或作計(jì)劃)要求，因此項(xiàng)目不能通過園林部門與交通部門的審批（shěnpī）與驗(yàn)收，缺少相應(yīng)的文件和手續(xù)。連云港物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。
  針對(duì)以上原因，一方面加強(qiáng)與開發(fā)商的溝通，說明工程前期資料對(duì)于物業(yè)管理的重要性，并出示國(guó)家（country）有關(guān)文件說服開發(fā)商，順利完成工程資料的移交，另一方面對(duì)于手續(xù)（shǒu xù）、資料不完整的項(xiàng)目，要催促開發(fā)商盡快完善，并要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，推遲或暫停項(xiàng)目的接管工作（WORK），以避免自身在接管后所引起的一系列問題，保護(hù)自身利益。
 
　　二、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定
  工程質(zhì)量也是在接管過程中容易發(fā)生矛盾的地方，作為開發(fā)商認(rèn)定工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家有關(guān)質(zhì)檢部門的驗(yàn)收評(píng)定，而物業(yè)管理公司則更多地代表業(yè)主從使用者的角度驗(yàn)收工程，本質(zhì)上二者并無差別。但是政府部門的驗(yàn)收是依據(jù)有關(guān)國(guó)家建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目(xiàng mù)進(jìn)行檢驗(yàn)（檢查），是從安全和使用功能角度認(rèn)定工程項(xiàng)目符合標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為這只是一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)，是能夠安全、正常使用的保障標(biāo)準(zhǔn)。在工程中要站在使用者的角度，檢查驗(yàn)收工程，每一個(gè)細(xì)節(jié)都要盡量為住戶考慮。
  因此開發(fā)商要重視驗(yàn)收過程中物業(yè)管理人員提出的意見和建議，對(duì)工程(Engineering)加以整改，避免顧客的投訴。江蘇物業(yè)公司在物業(yè)管理 [1] 中的義務(wù)主要有：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；②接受業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督；③重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。還有開發(fā)商要有前瞻（定義：向前面看）意識(shí)，應(yīng)在項(xiàng)目前期策劃過程中充分聽取物業(yè)管理公司的建議，讓物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)的全過程，以減少、避免后期的修改工作（WORK）。
 
　　三、在工程保修過程中的矛盾
  在實(shí)際中由于保修合同作為建設(shè)合同的一部分，一般由開發(fā)單位與施工（Construction）方訂立，但開發(fā)商在保修過程中很少承擔(dān)管理職責(zé)，由物業(yè)(property)管理公司負(fù)責(zé)具體工程保修管理，協(xié)調(diào)住戶與保修施工單位間的關(guān)系。由于物業(yè)管理公司不作為保修合同的主體，對(duì)工程保修金不能支配，因此對(duì)施工方缺少約束能力，總感覺管理難度大。
  為解決這一問題(Emerson)，建議開發(fā)商與物業(yè)管理公司在接管前應(yīng)協(xié)商一致，由開發(fā)商委托物業(yè)管理公司全權(quán)進(jìn)行保修營(yíng)理工作，對(duì)于工程(Engineering)保修金的最后結(jié)算，應(yīng)由物業(yè)管理公司予以確認(rèn)后，施工方才能結(jié)算、領(lǐng)取。對(duì)于保修期間緊急發(fā)生的問題，當(dāng)施工方不能積極配合時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)自行修整，費(fèi)用(expense)由施工方予以支付。給物業(yè)管理單位以更大的管理權(quán)，方便協(xié)調(diào)管理。