從1981年第一家物業(yè)管理公司在深圳誕生以來，經(jīng)歷32年的發(fā)展(Develop)，物業(yè)管理的全面推進(jìn)和廣泛覆蓋，對提高城市（CITY)管理水平，改善人居和工作（WORK）環(huán)境，增加就業(yè)、擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用，為全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)作出了積極貢獻(xiàn)。但是，在行業(yè)快速發(fā)展，地位和作用得到彰顯的同時(shí)，還面對著很多亟待解決的深層次問題。
 
　　一、成本急劇上漲
  以廣州為例，2010至2012年三年間，職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保福利的政策性剛性調(diào)升接近50%。連云港物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動(dòng)。今年5月份最低工資標(biāo)準(zhǔn)再次上調(diào)至1550元/月，漲幅達(dá)19.2%。隨著用工成本的持續(xù)剛性上漲，物業(yè)(property)服務(wù)(fú wù)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)日益加劇，由此也引發(fā)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和棄管小區(qū)等一系列社會(huì)問題。
 
　　二、價(jià)格（price）調(diào)整機(jī)制缺失
  哈爾濱市一些老舊住宅小區(qū)至今實(shí)行十多年前制定的0.3元/平方米左右的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；珠海市 ;多層住宅物管費(fèi)收取指導(dǎo)價(jià)格0.35~0.55元/平方米·月 ;10年沒有調(diào)整；北京至今仍在執(zhí)行上世紀(jì)90年代末制定的經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府（Government）指導(dǎo)價(jià)格0.55元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，此間僅以保潔員月工資為例，已由當(dāng)年460元上調(diào)至按北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的2500元，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與成本已嚴(yán)重倒掛。
 
　　三、從業(yè)隊(duì)伍人才匱乏
  管理規(guī)模擴(kuò)大和業(yè)主要求的提高，使得行業(yè)對懂經(jīng)濟(jì)、會(huì)經(jīng)營、善管理、知曉法律(Law)，具有創(chuàng)新開拓精神的復(fù)合型人才需求激增，人才匱乏已經(jīng)成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問題。目前取得物業(yè)管理師資格的43919人，僅占全國612.3萬從業(yè)人員的0.7%，全國平均每家物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅0.6名物業(yè)管理師，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。
  此外，一線員工流動(dòng)率不斷走高，也是當(dāng)前企業(yè)遇到的難題。江西省有關(guān)調(diào)查顯示，行業(yè)平均工資待遇僅為城鎮(zhèn)(town)職工平均
  收入的57.87%，造成人員流動(dòng)（flow）性加大，服務(wù)質(zhì)量難以保障。深圳部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的資料表明，基層員工年平均離職率在50%左右，秩序維護(hù)員離職率有的高達(dá)80%。企業(yè)留不住有經(jīng)驗(yàn)的管理人員和熟練操作員工，對保持和提升管理服務(wù)水平都帶來負(fù)面（negative）效應(yīng)。
 
　　四、部分企業(yè)生存狀況堪憂
  剛性成本急劇上升，稅負(fù)居高不下，導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入生存困境。連云港物業(yè)公司哪家好不同使用功能的物業(yè)，其管理有著不同的內(nèi)容和要求。連云港物業(yè)公司物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。福建省住建廳開展的 ;物業(yè)管理行業(yè)（Industry）生存狀況專項(xiàng)調(diào)查 ;顯示，被調(diào)查的293家企業(yè)，有接近40%處于虧損狀態(tài)，收不抵支引發(fā)對部分項(xiàng)目的棄管。廣東汕頭市調(diào)查顯示，超過75%物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，甚至虧損，直接導(dǎo)致企業(yè)對日常服務(wù)投入的最大化減少，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，引發(fā)矛盾和糾紛。
 
　　五、服務(wù)理念有待端正
  服務(wù)質(zhì)量和管理水平一直是影響行業(yè)公信力的主要瓶頸。不尊重業(yè)主權(quán)利，不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)以及收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問題(Emerson)在行業(yè)不同程度地存在。
 
　　六、行業(yè)（Industry）責(zé)任邊界不清
  物業(yè)管理(property management)涉及政府部門、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等多方主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜，責(zé)任(zé rèn)交織，邊界模糊，成為矛盾和糾紛的多發(fā)地。建設(shè)單位遺留的質(zhì)量缺陷、車位不足造成的 ;停車難 ;、市政公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營管理出現(xiàn)問題、業(yè)主私搭亂建等產(chǎn)生的矛盾，致使物業(yè)管理行業(yè)代人受過的現(xiàn)象較為普遍存在。
  此外，部分省市至今沒有落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于 ;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電（power supply）、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用 ;的規(guī)定，導(dǎo)致（使產(chǎn)生，促成）水、電、氣、暖等總表和分表的差額部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。如哈爾濱市二次加壓供水管理發(fā)生的費(fèi)用約占物業(yè)管理成本(Cost)6％左右，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了業(yè)主權(quán)益。
  七、業(yè)主大會(huì)制度實(shí)施難
  由于業(yè)主大會(huì)召開(zhào kāi)程序復(fù)雜，協(xié)調(diào)成本過高，業(yè)主參與積極性不足，主管部門監(jiān)督指導(dǎo)乏力，加之建設(shè)單位(unit)消極抵觸，以及部分物業(yè)服務(wù)(fú wù)企業(yè)不主動(dòng)配合，致使業(yè)主大會(huì)制度推進(jìn)總體緩慢。北京市居住項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)成立比例僅為25.94%，有效運(yùn)行的業(yè)主委員會(huì)占比更低，直接導(dǎo)致（使產(chǎn)生，促成）專項(xiàng)維修資金支取使用率僅為1.38%等問題難以解決。此外，對業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的行為缺乏制約機(jī)制（jī zhì），部分業(yè)主權(quán)利義務(wù)對等及守約意識(shí)較為薄弱，不遵守管理規(guī)約。有的業(yè)委會(huì)不能代表大多數(shù)業(yè)主利益(benefit)，任意決定業(yè)主共同事務(wù)，致使業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)的問題時(shí)有發(fā)生。
 
　　八、地域發(fā)展不平衡
  根據(jù)本次報(bào)告撰寫前所做的不完全統(tǒng)計(jì)，目前東、中、西部和東北地區(qū)物業(yè)管理面積占比分別為51%、19%、22%、8%，從業(yè)人員數(shù)量占比約為48%、19%、25%和8%，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量占比分別為46%、22%、23%和9%。在全國已通過物業(yè)管理師資格考試的總?cè)藬?shù)中，北京、上海（簡稱“滬”或“申”）、廣東占比分別為12%、11%和14%，三省市物業(yè)管理師人數(shù)占到全國的37%。行業(yè)發(fā)展地域差異十分明顯，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和中小城市物業(yè)管理推進(jìn)緩慢，不能適應(yīng)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展趨勢。
  上述分析表明，盡管行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展局面，但卻面臨重重困難（difficult)和問題(Emerson)。7萬多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)和600多萬從業(yè)人員，為了群眾安居樂業(yè)和社會(huì)和諧，始終在困境中默默地堅(jiān)守，頑強(qiáng)地堅(jiān)持，體現(xiàn)了忍辱負(fù)重、勇往直前、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、開拓創(chuàng)新、無私奉獻(xiàn)的行業(yè)精神。要促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康（Health）和可持續(xù)發(fā)展，必須繼續(xù)發(fā)揚(yáng)拼搏精神，下決心、下氣力妥善解決以上問題。