中國物業(yè)(property)管理自1981年9月在深圳“東湖麗苑”物業(yè)管理處成立開始正式誕生，隨后在全國快速發(fā)展(Develop)起來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，通過全體物業(yè)管理從業(yè)人員的共同努力，服務(wù)質(zhì)量和管理水平顯著提高，為維護(hù)（Maintain）社會秩序穩(wěn)定（解釋:穩(wěn)固安定；沒有變動)提高城市整體形象，改善業(yè)主（owner ）的生活和工作環(huán)境做出了較大貢獻(xiàn)，這是有目共睹的。江蘇物業(yè)公司在物業(yè)管理 [1] 中的義務(wù)主要有：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)主委員會和全體業(yè)主的監(jiān)督；③重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。連云港物業(yè)公司哪家好不同使用功能的物業(yè)，其管理有著不同的內(nèi)容和要求。連云港物業(yè)公司物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。但由于物業(yè)管理行業(yè)在我國屬于一種新興行業(yè)，起步較晚，時間較短，實踐經(jīng)驗較少，相關(guān)(related)的法律法規(guī)仍滯后于發(fā)達(dá)國家。雖然國家相繼出臺了十幾部關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)的制定和實施，起到了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益的作用。但在物業(yè)服務(wù)實際工作中，還有許多的問題(Emerson)和困惑，需進(jìn)一步探討完善和立法,個人認(rèn)為,目前物業(yè)管理有如下現(xiàn)狀:    一．    物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)狀    物業(yè)服務(wù)企業(yè)究竟是公益行業(yè)還是商業(yè)行為？如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)是公益行業(yè)，那么出現(xiàn)虧損就因由政府補貼。如果是商業(yè)行為就應(yīng)該遵循市場規(guī)律——供需雙方等價交換。而現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不屬于公益行業(yè)但價格（price）由政府出臺指導(dǎo)價，導(dǎo)致（使產(chǎn)生，促成）業(yè)主習(xí)慣性地向低價看齊，由于政府長期缺乏對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本的深入調(diào)查，在制定政府指導(dǎo)價時就缺乏成本這個最重要的定價因素，以至于物業(yè)服務(wù)企業(yè)價格長期處于模糊狀態(tài)（state），不僅業(yè)主看不清，企業(yè)說不清，政府也道不明。一個5萬㎡住宅(residence)小區(qū)，按市政府指導(dǎo)價無電梯一級0.2元／㎡ ～0.3／㎡來收取物業(yè)服務(wù)費，就算按照100％的收繳率(實際是不可能的)來計算，一個月的收入是多少？按照市最低的用工成本能配幾個服務(wù)人員？這幾個服務(wù)人員是否能提供最基本的服務(wù)事項。在房屋（house)結(jié)構(gòu)、地理位置、小區(qū)的配置，物業(yè)服務(wù)公司的資源和管理水平基本一樣的情況(Condition)下，執(zhí)行同一個標(biāo)準(zhǔn)，那么10萬㎡的住宅小區(qū)成本支出和5萬㎡的住宅成本支出是否一樣？10萬㎡的住宅小區(qū)利潤(profit)和5萬㎡的住宅小區(qū)利潤是否一樣？隨著最低工資標(biāo)準(zhǔn)的社保（shè bǎo）繳費基數(shù)的不斷提高，物價消費指數(shù)的上升，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營成本逐年上漲，而物業(yè)服務(wù)費幾乎沒變。想漲價難！水、電、氣、油（oil）漲價。那是政府行為，不需要企業(yè)公布收支狀況，不需要征得消費者的同意，消費者只能接受。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)想漲價，必須征得二分之一以上的業(yè)主的同意才能調(diào)價。由于物業(yè)服務(wù)費偏低，從而影響(influence)服務(wù)質(zhì)量，而服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主進(jìn)一步反對提高物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，從而使現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入惡性循環(huán)的怪圈。    二．    物業(yè)服務(wù)費收繳的現(xiàn)狀    物業(yè)服務(wù)收費難，是大多數(shù)物業(yè)企業(yè)面臨的一個重大問題。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，一些業(yè)主的消費觀念和交費意識還沒有建立起來，過去住公房或私房也不需要交物業(yè)費，為什么現(xiàn)在花了巨資買的房子自己住還要交物業(yè)服務(wù)費，非常多人無法接受因此就有一部分業(yè)主找出各種理由拒交、欠交、少交物業(yè)服務(wù)費。有因房屋質(zhì)量有問題，有因綠化設(shè)計不合理，有因鄰里關(guān)系有矛盾，有認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，有因開發(fā)商承諾的事情不到位等等。因物業(yè)服務(wù)具有公共性，不能因為少數(shù)業(yè)主不交費就停止服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能采取停電、停水的方式催繳服務(wù)費。最終只有通過法律手段來催繳物業(yè)服務(wù)費，然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系是長期的，打官司會造成企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系進(jìn)一步惡化，后繼工作更難。當(dāng)然對于那些惡意欠費的業(yè)主必須拿起法律的武器，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，否則這種行為會嚴(yán)重挫傷業(yè)主的積極性，又引起其他業(yè)主效仿，形成惡性循環(huán)。     三．    管理的現(xiàn)狀     1.     內(nèi)部管理：物業(yè)管理作為一個勞動密集型行業(yè)，其員工     費用(expense)支出在總成本中平均占60％左右。因物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)較低，收繳率不高，物價上漲，自身創(chuàng)利能力（Ability）較低，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本急劇增加，難以提供良好的薪酬待遇，也就難以吸引高素質(zhì)（涵養(yǎng)）的專業(yè)管理人才，造成頻繁的人員流動，不能向市場提供高水平規(guī)范的物業(yè)服務(wù)，影響制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展和提高。所以，現(xiàn)在很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不斷地招聘和培訓(xùn)（作用:知識傳遞、技能傳遞、標(biāo)準(zhǔn)傳遞)新員工，特別是一線員工來一批走一批，造成工作無法銜(xián)接，服務(wù)品質(zhì)下降，削弱了企業(yè)的持久競爭力，限制了企業(yè)的壯大速度（speed）。     2.     小區(qū)管理：一個優(yōu)秀的小區(qū)，必然是通過規(guī)范化管理來 實現(xiàn)的，但前提是業(yè)主要配合否則無法實現(xiàn)。有一個小區(qū)，因電動車、摩托車在一段時間內(nèi)接連發(fā)生被盜現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為減少業(yè)主的損失，避免被盜現(xiàn)象的發(fā)生，要求有車業(yè)主辦理“車輛出入證”。結(jié)果通知一出有個別業(yè)主來管理處辦證，并以此為借口提出如果辦證車輛被盜物業(yè)企業(yè)必須賠償。還有一部分業(yè)主在車輛出入小區(qū)時不主動出示出入證，但安護(hù)人員要求出示出入證時業(yè)主不予配合，甚至還進(jìn)行人身攻擊，業(yè)主的觀念是你們是我們花錢雇來的，憑什么限制我們進(jìn)出小區(qū)，更有業(yè)主罵安護(hù)人員是看門狗。一項利人利己的正常管理方式遭到業(yè)主的反對，而業(yè)主對自己的財產(chǎn)不加強防范（解釋:防備、戒備)，到處隨意擺放，甚至不鎖。一旦被盜，就到物業(yè)公司討說法，實際上就是要物業(yè)公司賠償。這樣的業(yè)主讓物業(yè)公司如何管理得好？    四．    媒體和政府的現(xiàn)狀     媒體對物業(yè)公司和業(yè)主糾紛的報道，往往帶有傾向性，認(rèn)為物業(yè)公司是企業(yè)是管理者處于強者，視業(yè)主為弱者，而大多數(shù)人從心理上普遍同情弱者。其實，物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾，很多時候不是物業(yè)公司不作為，而是物業(yè)公司無執(zhí)法權(quán)，需通過政府有關(guān)部門來協(xié)調(diào)，而這些部門是否作為，就需要政府來監(jiān)管。在這種情況下物業(yè)公司才是真正的弱者，既不能得罪政府部門，又要為業(yè)主解決問題。真的希望媒體能報道一些物業(yè)管理知識，讓普通老百姓盡快接受這一新興行業(yè)，樹立“花錢買服務(wù)”的正常消費觀念，使雙方都規(guī)范自己的行為?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域(zone)內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用”。而在現(xiàn)實當(dāng)中，很多二次供水的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)無償為業(yè)主代收代繳水費，除了代收代繳外，還承擔(dān)著總表與分表差額的分?jǐn)?，以及二次供水的設(shè)施(shè shī)設(shè)備維護(hù)維修。而分?jǐn)偛铑~，業(yè)主認(rèn)為不合理就拒交，物業(yè)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)只好自認(rèn)損失，希望政府部門能給予更多關(guān)注使問題得到合理解決。      從事物業(yè)管理的人都知道這個行業(yè)面臨著很多困難。如法律政策（zhèng cè）不到位，成本上升，收費困難，薪酬和社會地位較低等等。要擺脫目前的困境，一方面行業(yè)內(nèi)部要提高從業(yè)人員的素質(zhì)和技能(skill)，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。另一方面需要政府的呵護(hù)與支持，畢竟行業(yè)還很弱小，希望在政策和稅收上給予扶植。使物業(yè)管理行業(yè)能得到可持續(xù)地健康發(fā)展，成為名副其實的朝陽產(chǎn)業(yè)。