學(xué)過(guò)營(yíng)銷的人，都會(huì)搬出4
　　P、4C，到后面都有了7P，我也查閱了很多關(guān)于物業(yè)服務(wù)的營(yíng)銷方面的資料，試圖找出一些規(guī)律，但大多是一些生搬硬套無(wú)實(shí)用價(jià)值的理論探討，并無(wú)實(shí)際的借鑒意義，更多的物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷案例是在地產(chǎn)推廣（generalize）策略下實(shí)施的一系列服務(wù)延續(xù)，或?yàn)殇N售(Sales)服務(wù)，或?yàn)榧由钆c未來(lái)客戶的感情，但對(duì)于正常(normal)服務(wù)期的營(yíng)銷并不普遍。江蘇物業(yè)公司在物業(yè)管理 [1] 中的義務(wù)主要有：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；②接受業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督；③重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。這里有兩個(gè)障礙，一是物業(yè)管理收入較為固定，大規(guī)模的營(yíng)銷活動(dòng)并無(wú)立竿見(jiàn)影的經(jīng)濟(jì)效益(Economic performance)，二是物業(yè)服務(wù)本身是技術(shù)（Technology）包含比重較低的業(yè)務(wù)組合，在經(jīng)營(yíng)模式不變的情況(Condition)下很難呈現(xiàn)出更多的高附加值。在這樣的背景下，營(yíng)銷活動(dòng)僅僅就成為了提升服務(wù)品牌(Brand)美譽(yù)度、落實(shí)服務(wù)理念的一種方式。
  事實(shí)上服務(wù)(fú wù)營(yíng)銷是穿梭在各種服務(wù)流程(liú chéng)中，在服務(wù)的各個(gè)節(jié)點(diǎn)上都需要這樣的思維（Thought），同樣，營(yíng)銷的概念一直貫徹在我對(duì)各個(gè)部門的服務(wù)要求(demand)上。一般我會(huì)關(guān)注兩個(gè)重點(diǎn)，一是服務(wù)效果的放大效應(yīng)和持續(xù)發(fā)酵，二是經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目的。當(dāng)然，最集中的服務(wù)營(yíng)銷活動(dòng)是每年舉辦的幾個(gè)大型宣傳周，這里，我談的重點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)宣傳目的。
  宣傳遇到的第一個(gè)麻煩是時(shí)機(jī)、渠道與主題的選擇(xuanze)。江蘇物業(yè)公司是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是獨(dú)立的企業(yè)法人。它屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報(bào)酬。
　我的總結(jié)是 ;小增值大宣傳 ;、 ;借勢(shì)造勢(shì) ;。如果我們細(xì)心地去發(fā)現(xiàn)客戶的一些困難可以通過(guò)我們的舉手之勞或小投入就可以解決的，比如小區(qū)的業(yè)主從超市回來(lái)，大包小包地拎進(jìn)來(lái)，如果我們有一輛小推車就可以幫他們省很多力氣，這時(shí)候小推車就成了絕好的宣傳渠道，上面貼著什么宣傳口號(hào)都不為過(guò)；在五六月份，常常有傾盤大雨不期而至，澆得客戶一身濕，于是我們門口常備著一把太陽(yáng)傘，雨一來(lái)，保安員立即掛上 ;國(guó)貿(mào)物業(yè)為您服務(wù) ;的綬帶，舉著大傘，一批批地接送客戶到寫字樓里，雨中，那條綬帶特別養(yǎng)眼；在每個(gè)辦公樓宇的大堂門口，都有一臺(tái)擦鞋機(jī)，上面貼著 ;國(guó)貿(mào)物業(yè)為足下增輝 ；每天起碼有上千人需要看著這句廣告語(yǔ)。這些小增值服務(wù)，蘊(yùn)藏著大宣傳的機(jī)會(huì)。
  ;借勢(shì)造勢(shì) ；就是利用外部事件或節(jié)日，策劃各種活動(dòng)。在華為項(xiàng)目(xiàng mù)，每年必須要做的宣傳有110宣傳周、119宣傳周、交通安全宣傳周、地球環(huán)境保護(hù)日，除了這些，我們還會(huì)在植樹(shù)節(jié)舉辦 ;辦公（辦理公事）室中的株擺 ;知識(shí)(zhī shí)宣傳，把各種植物（zhí wù）擺出來(lái)，說(shuō)明功能（function）與效用。小區(qū)里面可以舉辦的活動(dòng)更多，比如各種節(jié)日就是一個(gè)很好的宣傳或活動(dòng)時(shí)機(jī)。這些活動(dòng)不僅與社會(huì)的主題相符，更重要的是體現(xiàn)一個(gè)組織的社會(huì)責(zé)任(zé rèn)感，如果后期延續(xù)宣傳到位，必然會(huì)引起政府與業(yè)主的關(guān)注。
　我比較反對(duì)一到節(jié)日，就在宣傳欄上貼著某某節(jié)日的來(lái)源或是習(xí)俗之類的紙張草草了事，這是創(chuàng)意貧乏枯竭的無(wú)力表現(xiàn)。記住， ;不要把物業(yè)做低端了 ；只要我們細(xì)心地去觀察客戶（customer）的需求，再了解點(diǎn)社會(huì)時(shí)興熱點(diǎn)，宣傳時(shí)機(jī)、渠道選擇，如同沾滿墨汁的毛筆，在宣紙上輕輕一點(diǎn)，就會(huì)順著紋絡(luò)漫延開(kāi)來(lái)，不用費(fèi)多大力氣，我們就可以把自己的服務(wù)理念呈現(xiàn)在客戶面前。
　宣傳的第二個(gè)話題是創(chuàng)意。
　我常常提句話叫 ;跳出物業(yè)做物業(yè) ；最直接的就是要學(xué)著把各種廣告形式運(yùn)用到物業(yè)服務(wù)(fú wù)里面。連云港物業(yè)公司哪家好根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下五類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。在北京奧運(yùn)會(huì)，我看到水立方很漂亮，于是就有了把紙箱（carton）做成水立方，并成為了 ;節(jié)約用水 ;的公益廣告的粘貼（tiē）媒質(zhì)；開(kāi)幕式上，畫(huà)卷貫穿了整晚盛會(huì)，于是就有了119消防宣傳上所有的活動(dòng)都在一張制作（Make）精美的畫(huà)卷上進(jìn)行；看到當(dāng)年笑臉廣告很流行，于是就有了服務(wù)提升月的啟動(dòng)（start）海報(bào) ;微笑從這一刻開(kāi)始 ;的笑臉墻；有個(gè)公交廣告是兩個(gè)親吻的男女分別貼在一開(kāi)一閉的兩扇門上，于是又有了交通宣傳周上貼在電梯門上兩臺(tái)車互撞的警示(警醒告示)海報(bào)……
　模仿總是讓人心虛的。